O que a Construtora é Obrigada a Corrigir?
Descubra quais defeitos a construtora deve corrigir em um apartamento novo, quais são os prazos e como a vistoria técnica ajuda a documentar os problemas.
Comprar um apartamento novo representa um investimento significativo. Por isso, é natural esperar que o imóvel seja entregue de acordo com o contrato, o memorial descritivo e as condições apresentadas pela construtora.
Mas o que acontece quando, durante a vistoria, aparecem problemas?
A construtora é obrigada a corrigir tudo?
A resposta é: depende da natureza do problema, da sua origem, do que foi contratado e das circunstâncias do caso. Porém, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece mecanismos para que vícios de qualidade sejam corrigidos.
Importante: este artigo tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica para um caso concreto.
O que é um vício no imóvel?
De forma simplificada, podemos considerar vício uma falha que torna o imóvel ou determinado componente inadequado ao uso, reduz seu valor ou faz com que ele não corresponda ao que foi contratado ou anunciado.
O CDC prevê que os fornecedores respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo ou diminuam seu valor. A legislação também prevê a possibilidade de exigir a substituição das partes viciadas.
Em um apartamento novo, isso pode envolver situações como:
- Piso danificado;
- Revestimento mal executado;
- Porta desalinhada;
- Janela com dificuldade de funcionamento;
- Vazamento;
- Falha em acabamento;
- Instalação que não funciona adequadamente;
- Problemas que divergem das especificações contratadas.
Quais problemas a construtora deve analisar e corrigir?
Não existe uma lista única que permita afirmar que todo e qualquer defeito será automaticamente responsabilidade da construtora.
Entretanto, quando a irregularidade decorre da execução da obra, dos materiais empregados, da instalação ou da divergência em relação ao que foi contratado, ela deve ser formalmente comunicada e analisada.
Entre os problemas que normalmente merecem apontamento estão:
1. Falhas de acabamento
Exemplos:
- Pintura com falhas;
- Rejuntes incompletos;
- Revestimentos danificados;
- Soleiras ou bancadas danificadas;
- Acabamentos desalinhados.
2. Problemas em portas e esquadrias
Como:
- Porta que não fecha corretamente;
- Fechadura desalinhada;
- Janela com dificuldade de abertura;
- Esquadria com problemas aparentes de funcionamento;
- Vidro danificado.
3. Vazamentos e problemas hidráulicos
Podem ser identificados:
- Vazamentos em registros;
- Sifões com problemas;
- Torneiras apresentando vazamento;
- Descargas com funcionamento inadequado;
- Ralos com problemas de escoamento.
4. Problemas elétricos aparentes
Durante uma vistoria podem ser verificados, conforme as condições e segurança do teste:
- Tomadas;
- Interruptores;
- Pontos de iluminação;
- Funcionamento aparente de circuitos e componentes acessíveis.
Qualquer irregularidade encontrada deve ser registrada e comunicada.
5. Divergências em relação ao contratado
Esse é um ponto especialmente importante.
O imóvel deve ser analisado também em relação ao contrato, memorial descritivo e demais documentos que integram a contratação.
Se determinado material, acabamento ou equipamento previsto na documentação não foi entregue conforme especificado, a situação deve ser formalmente questionada.
A construtora tem prazo para corrigir?
O CDC estabelece, em regra, que, não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, o consumidor pode, conforme as circunstâncias e as alternativas previstas em lei, exigir a substituição do produto, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. O próprio CDC admite que as partes convencionem prazo diferente dentro dos limites legais.
No caso de serviços, o artigo 20 também prevê alternativas como a reexecução do serviço sem custo, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional, conforme a situação.
Isso significa que, ao encontrar um problema, o consumidor não deve simplesmente aceitar uma resposta informal.
É importante abrir o chamado, obter protocolo e acompanhar formalmente a solução.
E se o problema comprometer a segurança ou a habitabilidade?
Aqui a atenção deve ser ainda maior.
O artigo 618 do Código Civil estabelece responsabilidade de cinco anos, nos contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. O STJ ressalta que esse prazo é de garantia, e não simplesmente um prazo de prescrição ou decadência.
Problemas relacionados à segurança, estabilidade ou condições de habitabilidade podem exigir uma análise técnica especializada.
Por isso, não é adequado tratar uma trinca, infiltração ou outra manifestação construtiva apenas como um problema estético sem antes avaliar sua natureza.
Cinco anos significa que todos os defeitos têm garantia de cinco anos?
Não.
Esse é um dos erros mais comuns.
A garantia de cinco anos prevista no artigo 618 do Código Civil está relacionada à solidez e segurança da construção. Ela não significa que qualquer problema de pintura, acabamento ou funcionamento terá automaticamente cinco anos de garantia.
Além disso, nas relações de consumo, o STJ reconhece a aplicação das regras do CDC aos vícios da construção, inclusive com tratamento específico para vícios aparentes e ocultos.
Portanto, cada problema precisa ser analisado individualmente.
E se o defeito só aparecer depois da entrega?
Um defeito que não era possível identificar facilmente durante a entrega pode ser considerado vício oculto.
O CDC estabelece que, nesses casos, o prazo para reclamar começa quando o defeito fica evidenciado.
Isso reforça uma recomendação importante:
Ao perceber qualquer problema, documente e comunique imediatamente.
Não espere meses para informar a construtora.
A vistoria de entrega ajuda a exigir os reparos?
Sim.
A vistoria não obriga automaticamente a construtora a aceitar qualquer apontamento, mas proporciona uma documentação técnica das condições observadas no imóvel.
Durante a inspeção podem ser registrados:
- Localização do problema;
- Descrição da irregularidade;
- Fotografias;
- Condições aparentes de funcionamento;
- Divergências de acabamento;
- Observações técnicas.
Isso torna a comunicação muito mais organizada.
Por que não é recomendado fazer os reparos por conta própria?
Imagine encontrar uma infiltração e imediatamente contratar um profissional para quebrar a parede e solucionar o problema.
Antes disso, é importante documentar adequadamente a situação e comunicar a construtora.
Caso contrário, pode haver dificuldade posterior para demonstrar:
- Como estava o problema originalmente;
- Qual era sua extensão;
- Qual foi sua causa;
- Quais procedimentos foram realizados.
Em situações relevantes, uma avaliação técnica antes da intervenção pode ser muito importante.
O que fazer quando encontrar um defeito?
Siga uma sequência simples:
1. Registre
Fotografe e, quando necessário, faça vídeos.
2. Descreva
Informe exatamente qual é o problema e onde ele está localizado.
3. Formalize
Abra o chamado ou protocolo junto à construtora.
4. Guarde
Mantenha fotos, vídeos, protocolos, e-mails, mensagens e documentos.
5. Acompanhe
Verifique se o reparo foi efetivamente realizado.
6. Faça uma nova conferência
Depois do reparo, confirme se o problema foi solucionado adequadamente.
Checklist da entrega do apartamento
- Conferir pisos e revestimentos;
- Verificar pintura;
- Testar portas e fechaduras;
- Verificar janelas e esquadrias;
- Conferir vidros;
- Observar louças e metais;
- Verificar pontos hidráulicos;
- Testar instalações elétricas acessíveis;
- Procurar sinais de infiltração;
- Registrar trincas e fissuras;
- Conferir acabamentos;
- Comparar itens com o memorial descritivo;
- Fotografar as irregularidades;
- Solicitar registro formal dos problemas.
A construtora pode simplesmente dizer “isso é normal”?
Nem sempre.
Uma manifestação construtiva precisa ser analisada tecnicamente antes de ser classificada como normal, aceitável ou decorrente do uso.
Uma resposta verbal não substitui uma análise técnica.
Se houver dúvida sobre determinada ocorrência, o ideal é registrar o problema e buscar uma avaliação profissional.
Perguntas Frequentes
A construtora é obrigada a corrigir todo defeito encontrado?
Não é possível afirmar isso de maneira absoluta. É necessário verificar se existe efetivamente um vício, sua causa, a responsabilidade correspondente e as condições contratuais e legais aplicáveis.
Posso exigir que a construtora conserte um piso danificado?
Se o dano estiver relacionado à entrega do imóvel e caracterizar vício ou desconformidade de responsabilidade do fornecedor, o problema deve ser formalmente comunicado e analisado para correção.
E se a construtora não corrigir?
Documente as solicitações, guarde os protocolos e as respostas. Dependendo da situação, pode ser necessária avaliação técnica e orientação jurídica sobre as medidas cabíveis.
A vistoria precisa ser feita por engenheiro?
A necessidade de profissional habilitado depende do tipo e da complexidade da inspeção. Em qualquer caso, é importante contratar um profissional com qualificação compatível com o serviço que será realizado.
A construtora não deve ser vista apenas como responsável pela entrega das chaves, mas também pelo cumprimento das condições contratadas e pela solução dos vícios que sejam de sua responsabilidade, observadas as regras legais aplicáveis.
Por isso, quando encontrar um problema, não aceite simplesmente uma resposta verbal.
Registre, fotografe, formalize e acompanhe.
Uma vistoria técnica antes da entrega pode identificar irregularidades enquanto elas ainda estão claramente relacionadas às condições de recebimento do imóvel.
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José Passos
Passos Vistorias & Perícias Imobiliárias
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Fontes consultadas: Código de Defesa do Consumidor e jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre vícios construtivos e garantia da obra.