Quanto Tempo Tenho para Reclamar de Defeitos Após Receber o Imóvel?
Receber as chaves de um apartamento novo é um momento de grande expectativa. Mas e se, depois da mudança, você perceber uma infiltração, um piso com problema, uma esquadria que não funciona corretamente ou outro defeito?
Uma das dúvidas mais comuns dos compradores é: quanto tempo tenho para reclamar?
A resposta depende do tipo de defeito e da natureza da medida que o consumidor pretende tomar. Por isso, é importante não confundir prazo de garantia, prazo para reclamar de vícios e prazo para pedir indenização.
Importante: este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado diante de um caso concreto.
1. Defeitos aparentes: o prazo é de 90 dias
Nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de 90 dias para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação em produtos duráveis, categoria na qual se enquadra o imóvel. O prazo começa, em regra, na entrega efetiva do bem.
São exemplos de problemas que podem ser identificados durante uma vistoria:
- Pintura com falhas;
- Pisos danificados;
- Revestimentos mal executados;
- Portas desalinhadas;
- Janelas com problemas de funcionamento;
- Vidros riscados;
- Louças ou metais danificados;
- Tomadas e interruptores com problemas aparentes.
Por isso, não é recomendável esperar meses para verificar o imóvel.
2. E quando o defeito está oculto?
A situação é diferente quando o problema não poderia ser identificado facilmente no momento da entrega.
O próprio CDC estabelece que, tratando-se de vício oculto, o prazo para reclamar começa quando o defeito fica evidenciado.
Imagine, por exemplo, uma infiltração que aparece somente após determinado período de chuvas. O fato de ela não ter sido percebida na vistoria inicial não significa automaticamente que o consumidor perdeu qualquer possibilidade de reclamar.
Entretanto, é fundamental documentar quando o problema apareceu e comunicar formalmente a construtora.
3. Cinco anos significa que tudo está garantido por cinco anos?
Não necessariamente.
Esse é um dos principais equívocos quando se fala sobre imóveis novos.
O artigo 618 do Código Civil prevê responsabilidade de cinco anos, nos contratos de empreitada de edifícios ou construções consideráveis, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.
Isso não significa que qualquer defeito de acabamento tenha automaticamente uma garantia de cinco anos.
Cada problema precisa ser analisado considerando sua natureza, origem, contrato, legislação aplicável e circunstâncias do caso.
4. Reclamar de um defeito é diferente de pedir indenização
Outro ponto importante é que prazo para reclamar de um vício não é necessariamente o mesmo prazo para buscar indenização.
O Superior Tribunal de Justiça já diferenciou essas situações. Em determinadas ações indenizatórias relacionadas a vícios de qualidade ou quantidade do imóvel, o Tribunal reconhece que a pretensão indenizatória não se confunde com o prazo decadencial de 90 dias previsto para reclamação de vícios.
Por isso, diante de um problema relevante, é importante buscar orientação jurídica específica antes de concluir que determinado prazo já terminou.
5. O que fazer quando encontrar um defeito?
Ao identificar qualquer problema no imóvel, o ideal é agir rapidamente.
Faça um registro fotográfico
Fotografe o defeito de diferentes ângulos e, quando possível, registre também sua localização dentro do imóvel.
Comunique a construtora
Faça a reclamação por um meio que permita comprovar posteriormente a comunicação e guarde protocolos, e-mails, mensagens e respostas.
Consulte o manual do proprietário
O manual pode trazer informações importantes sobre manutenção, garantias e procedimentos para abertura de chamados.
Guarde toda a documentação
Mantenha arquivados:
- Contrato de compra e venda;
- Memorial descritivo;
- Termo de recebimento;
- Manual do proprietário;
- Relatórios de vistoria;
- Fotografias;
- Protocolos de atendimento;
- Ordens de serviço.
6. Por que fazer a vistoria antes de receber as chaves?
A melhor estratégia não é esperar o problema aparecer.
Uma vistoria técnica de entrega permite identificar e documentar possíveis não conformidades no momento em que o imóvel está sendo recebido.
Durante a inspeção podem ser avaliados itens como:
- Pisos e revestimentos;
- Pintura;
- Portas e esquadrias;
- Vidros;
- Louças e metais;
- Instalações hidráulicas;
- Instalações elétricas;
- Acabamentos;
- Paredes e tetos;
- Funcionamento aparente dos componentes.
O resultado é um relatório organizado, acompanhado de registros fotográficos, que ajuda a documentar as condições do imóvel na entrega.
7. Quanto antes identificar, melhor
Mesmo quando existe prazo legal para reclamar, não existe vantagem em esperar.
Quanto mais próximo da entrega o problema for identificado e documentado, mais fácil tende a ser demonstrar que ele já estava presente ou relacionado às condições de entrega.
O STJ, inclusive, destaca a importância de verificar determinados aspectos do imóvel tão logo a unidade seja recebida.
Checklist: encontrou um defeito? Faça isso
1. Fotografe o problema.
2. Anote a data em que foi identificado.
3. Registre a localização exata dentro do imóvel.
4. Comunique formalmente a construtora.
5. Guarde o protocolo e a resposta.
6. Evite realizar alterações que possam dificultar a análise da origem do problema.
7. Em casos relevantes, procure avaliação técnica e orientação jurídica.
Perguntas frequentes
Tenho 90 dias para reclamar de qualquer problema no apartamento?
Não. O prazo de 90 dias previsto no CDC refere-se aos vícios aparentes ou de fácil constatação em produtos duráveis. Vícios ocultos têm regra diferente, com início da contagem quando o defeito fica evidenciado.
Se passaram 90 dias, perdi todos os meus direitos?
Não necessariamente. É preciso verificar se estamos diante de vício aparente, vício oculto, problema relacionado à segurança e solidez da construção ou eventual pedido de indenização. As regras e prazos podem ser diferentes.
A vistoria elimina a garantia da construtora?
Não. A vistoria é uma ferramenta de inspeção e documentação. Ela não substitui as garantias legais ou contratuais aplicáveis ao imóvel.
Posso reclamar de um defeito que apareceu depois da mudança?
Sim, dependendo da natureza do defeito e das circunstâncias do caso. Vícios ocultos, por exemplo, possuem tratamento específico no CDC.
Não espere o prazo terminar para verificar seu imóvel.
A melhor oportunidade para identificar problemas é antes ou no momento da entrega das chaves. Uma vistoria técnica profissional permite registrar as condições do apartamento e apontar possíveis não conformidades de maneira organizada.
E, caso um defeito apareça posteriormente, documente imediatamente e procure orientação adequada, pois o prazo aplicável dependerá da natureza do problema e da providência que você pretende tomar.
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José Passos
Passos Vistorias & Perícias Imobiliárias
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